Warum eine Checkliste?
„Darf ich das überhaupt?" ist bei Ferienwohnungen selten mit einem einzigen Ja oder Nein zu beantworten. Es sind mehrere getrennte Rechtsgebiete mit jeweils eigener Behörde — Baurecht, Zweckentfremdung, Steuer, Melderecht, Kurtaxe, Datenschutz. Diese Checkliste bringt sie in eine sinnvolle Reihenfolge und verlinkt für jeden Punkt den passenden Detail-Leitfaden. Arbeite sie von oben nach unten ab.
Dein Fahrplan in fünf Phasen
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1. Genehmigungen klären (vor dem ersten Gast)
Baurechtliche Nutzungsänderung, Zweckentfremdung und — bei Eigentumswohnungen — die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft.
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2. Steuer & Anmeldung
Privat oder gewerblich einordnen, beim Finanzamt anmelden, Umsatzsteuer/Kleinunternehmer klären, bei Gewerblichkeit Gewerbe anmelden.
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3. Laufende Pflichten aufsetzen
Meldeschein, Kurtaxe/Beherbergungssteuer, Beherbergungsstatistik und — wo gefordert — die Registriernummer fürs Inserat.
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4. Datenschutz & Sicherheit
DSGVO-Grundlagen, Ausweisprüfung, ggf. Lärmsensoren, Versicherung und Rauchmelder.
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5. Betrieb effizient machen
Self-Check-in und Smart Lock automatisieren Schlüsselübergabe, Meldeschein und Gästeerfassung in einem Schritt.
Phase 1: Genehmigungen klären
Bevor der erste Gast kommt, prüfst du bis zu drei voneinander unabhängige Genehmigungen:
- Baurechtliche Nutzungsänderung (Bauamt): Die Kurzzeitvermietung gilt baurechtlich oft als andere Nutzung als Dauerwohnen und kann genehmigungspflichtig sein — unabhängig von baulichen Maßnahmen. Details im Leitfaden zur Nutzungsänderung.
- Zweckentfremdungsgenehmigung (Kommune): In Städten mit Zweckentfremdungssatzung brauchst du eine eigene Genehmigung, oft samt Registriernummer fürs Inserat.
- Zustimmung der Eigentümergemeinschaft (bei Eigentumswohnungen): Die kurzzeitige Vermietung kann der Zustimmung der WEG bedürfen — kläre das anhand der Teilungserklärung und der Beschlusslage.
Eine Genehmigung ersetzt die andere nicht
Eine Baugenehmigung deckt nicht die Zweckentfremdung ab — und umgekehrt. In Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt brauchst du häufig beide, plus ggf. die WEG-Zustimmung.
Phase 2: Steuer & Anmeldung
- Privat oder gewerblich? Der Regelfall ist private Vermögensverwaltung; gewerblich wird es erst bei hotelähnlichen Leistungen. Was das für Gewerbe- und Umsatzsteuer bedeutet, erklärt der Leitfaden Gewerbe oder privat?.
- Finanzamt: Die Vermietungstätigkeit wird steuerlich erfasst (Fragebogen zur steuerlichen Erfassung). Umsatzsteuerlich gilt für die Beherbergung der ermäßigte Satz von 7 %; über die Kleinunternehmerregelung kann die Umsatzsteuer entfallen.
- Gewerbeanmeldung nur, falls deine Tätigkeit tatsächlich gewerblich ist — siehe oben.
Phase 3: Laufende Pflichten
- Meldeschein: seit 2025 nur noch für ausländische Gäste Pflicht — Details im Meldepflicht-Leitfaden.
- Kurtaxe / Beherbergungssteuer: kommunal geregelt, von Ort zu Ort unterschiedlich — siehe Kurtaxe-Leitfaden.
- Beherbergungsstatistik: ab einer bestimmten Bettenzahl meldepflichtig — siehe Beherbergungsstatistik.
- Registriernummer im Inserat: in vielen Städten Pflicht; ab Mai 2026 verschärft die EU-Verordnung 2024/1028 die Prüfung durch die Plattformen.
Phase 4: Datenschutz & Sicherheit
- DSGVO: Rechtsgrundlagen, Auftragsverarbeitung, Löschfristen — der DSGVO-Überblick für Gastgeber bündelt alles.
- Ausweis prüfen statt kopieren: was erlaubt ist, zeigt der Leitfaden zur Ausweiskopie.
- Lärmschutz: Lärmsensoren sind erlaubt, brauchen aber eine saubere Interessenabwägung.
- Versicherung & Rauchmelder: Prüfe den passenden Versicherungsschutz (Haftpflicht, Gebäude/Inventar) und die Rauchmelderpflicht nach deiner Landesbauordnung.
Phase 5: Betrieb effizient machen
Sind die Pflichten geklärt, geht es um reibungslosen Betrieb. Ein Self-Check-in mit Smart Lock erledigt Schlüsselübergabe, Meldeschein und Gästeerfassung in einem Schritt — und sammelt gleich die für die Kurtaxe nötigen Angaben ein.
| Einmalig (vor dem Start) | Laufend (im Betrieb) | |
|---|---|---|
| Genehmigungen | Nutzungsänderung, Zweckentfremdung, WEG-Zustimmung | Registriernummer aktuell halten |
| Steuer | Finanzamt-Anmeldung, privat/gewerblich klären | USt-Voranmeldung, Jahressteuererklärung |
| Gäste | Check-in-Prozess aufsetzen | Meldeschein, Kurtaxe, Beherbergungsstatistik |
| Daten | Datenschutzerklärung, Verzeichnis, AV-Verträge | Löschfristen einhalten, Anfragen beantworten |
Häufige Fragen
Welche Genehmigungen brauche ich, um eine Ferienwohnung zu vermieten?
Je nach Lage bis zu drei, die getrennt zu prüfen sind: eine baurechtliche Nutzungsänderung (Bauamt), in Kommunen mit Satzung eine Zweckentfremdungsgenehmigung (Kommune) und — bei Eigentumswohnungen — die Zustimmung der Eigentümergemeinschaft. Eine Genehmigung ersetzt die andere nicht.
Muss ich ein Gewerbe anmelden, wenn ich eine Ferienwohnung vermiete?
Nicht zwingend. Die reine Vermietung ist im Regelfall private Vermögensverwaltung und braucht keine Gewerbeanmeldung. Gewerblich — mit Gewerbeanmeldung — wird es erst bei hotelähnlichen Zusatzleistungen oder einer hotelmäßigen Organisation. Die Anzahl der Wohnungen ist dafür nicht entscheidend.
Welche laufenden Pflichten habe ich im Betrieb?
Den Meldeschein für ausländische Gäste, die Kurtaxe bzw. Beherbergungssteuer deiner Gemeinde, die Beherbergungsstatistik (ab einer bestimmten Bettenzahl), in vielen Städten die Registriernummer im Inserat und durchgehend den Datenschutz (DSGVO). Vieles davon lässt sich mit einem digitalen Check-in automatisieren.
Reicht eine Baugenehmigung, um Kurzzeit zu vermieten?
Nein. Eine baurechtliche Nutzungsänderung deckt nur das Bauordnungsrecht ab. In Kommunen mit Zweckentfremdungssatzung brauchst du zusätzlich eine Zweckentfremdungsgenehmigung, und die steuerliche sowie melde- und datenschutzrechtliche Seite sind davon noch einmal getrennt.
Was ist 2026 neu für Ferienwohnungs-Vermieter?
Ab dem 20. Mai 2026 greift die EU-Verordnung 2024/1028 zu Daten über Kurzzeitvermietungen (Plattformen prüfen und melden Registriernummern). Seit 2025 gilt zudem: Meldeschein nur noch für ausländische Gäste, neue Kleinunternehmer-Grenzen (25.000 €/100.000 €) und eine auf 8 Jahre verkürzte Aufbewahrung für Rechnungen und Buchungsbelege.
Hinweis (Stand: Juni 2026)
Diese Checkliste gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Welche Pflichten konkret gelten, hängt von deiner Gemeinde, deinem Bundesland und deinem Einzelfall ab und ändert sich regelmäßig. Prüfe die Details über die verlinkten Leitfäden und hole im Zweifel fachlichen Rat ein.
Alles erledigt? Dann ab in den Betrieb
Wenn Genehmigungen, Steuer und Pflichten stehen, übernimmt Oasify den laufenden Teil — Self-Check-in, Meldeschein und Türöffnung inklusive der für die Kurtaxe nötigen Gästeerfassung, DSGVO-konform und ohne Zettelwirtschaft.