Was bedeutet Zweckentfremdung überhaupt?
Eine Zweckentfremdung liegt vor, wenn Wohnraum, der eigentlich dem Wohnen dienen soll, dauerhaft einem anderen Zweck zugeführt wird — typischerweise der Kurzzeit- oder Ferienvermietung an wechselnde Gäste. Der Gedanke dahinter: In Städten mit knappem Wohnraum soll verhindert werden, dass Wohnungen dem Mietmarkt entzogen und in faktische Hotels verwandelt werden.
Wichtig: Das Zweckentfremdungsverbot ist nicht dasselbe wie die baurechtliche Nutzungsänderung. Es ist ein eigenes Rechtsgebiet mit eigener Behörde — und genau diese Verwechslung führt online zu den meisten Fehlannahmen. Wie die baurechtliche Seite funktioniert, erklären wir im Leitfaden zur Nutzungsänderung für Ferienwohnungen.
Wie das Zweckentfremdungsverbot geregelt ist
Es gibt kein bundeseinheitliches Gesetz. Stattdessen ist das Thema dreistufig aufgebaut:
- Bund: Seit der Föderalismusreform 2006 liegt die Zuständigkeit fürs Zweckentfremdungsrecht bei den Ländern — ein bundeseinheitliches Gesetz gibt es bewusst nicht.
- Bundesländer erlassen ein Gesetz, das Gemeinden ermächtigt, per Satzung eine Genehmigungspflicht einzuführen (z. B. das Bayerische ZwEWG, das Hamburgische Wohnraumschutzgesetz, das nordrhein-westfälische Wohnraumstärkungsgesetz, das Berliner ZwVbG oder — seit 2024 — das Sächsische Zweckentfremdungsverbotsgesetz).
- Die Gemeinde entscheidet selbst, ob ihr Wohnungsmarkt angespannt ist, und führt per Satzung die Genehmigungs- bzw. Registrierpflicht ein. Ohne Satzung gilt das Verbot vor Ort nicht.
Verbreiteter Irrtum: die falsche Rechtsgrundlage
Oft liest man, Grundlage sei „§ 172 BauGB". Das ist falsch — § 172 BauGB regelt die Erhaltungssatzung, nicht die Zweckentfremdung. Maßgeblich sind die Zweckentfremdungsgesetze der Länder plus die kommunale Satzung.
Bin ich überhaupt betroffen?
Vier Fragen führen dich schnell zur Antwort:
Schnellprüfung: Brauche ich eine Zweckentfremdungsgenehmigung?
- 1
Liegt deine Wohnung in einer Gemeinde mit Zweckentfremdungssatzung?
Nur dann greift das Verbot vor Ort. Viele Großstädte und touristische Orte haben eine — viele kleinere Gemeinden nicht. Frag im Zweifel beim Wohnungs- oder Bezirksamt nach.
- 2
Vermietest du bisherigen Wohnraum kurzzeitig an wechselnde Gäste?
Normales Dauerwohnen ist keine Zweckentfremdung. Die wiederholte Vermietung an Feriengäste schon — sobald sie eine bestimmte Grenze überschreitet.
- 3
Überschreitest du die kommunale Bagatellgrenze?
Viele Satzungen erlauben eine begrenzte Kurzzeitvermietung genehmigungsfrei (oft 8 Wochen, 90 Tage oder 12 Wochen pro Jahr — je nach Stadt). Darüber brauchst du eine Genehmigung.
- 4
Ergebnis: Du brauchst eine Zweckentfremdungsgenehmigung — und je nach Stadt eine Registriernummer.
Zusätzlich kann eine baurechtliche Nutzungsänderung nötig sein. Beides sind getrennte Verfahren, die du parallel angehen solltest.
Zweckentfremdung vs. Nutzungsänderung — der Unterschied auf einen Blick
Beide Genehmigungen können nötig sein, sind aber strikt zu trennen. Eine Baugenehmigung ersetzt nicht die Zweckentfremdungsgenehmigung — und umgekehrt:
| Zweckentfremdung | Nutzungsänderung (Baurecht) | |
|---|---|---|
| Behörde | Wohnungs- / Bezirksamt | Bauamt / Bauaufsicht |
| Rechtsgrundlage | Landes-Zweckentfremdungsgesetz + kommunale Satzung | BauGB + Landesbauordnung |
| Schutzziel | Erhalt von Wohnraum am angespannten Markt | Bauordnung: Brandschutz, Stellplätze, Gebietsart |
| Gilt | nur in Kommunen mit Satzung | grundsätzlich überall |
| Registriernummer? | ja, in vielen Städten | nein |
Registriernummer: was, wo, wie
In immer mehr Städten musst du deine Wohnung registrieren und die zugeteilte Nummer in jedem Inserat sichtbar angeben. Stand Juni 2026:
- Berlin: Registriernummer seit dem 1. August 2018, anzugeben in jedem Angebot.
- Hamburg: Wohnraumschutznummer, Pflicht in jeder Anzeige seit dem 1. April 2019.
- Nordrhein-Westfalen (u. a. Köln, Düsseldorf, Dortmund, Aachen, Bonn, Münster): zentrale Wohnraum-ID seit dem 1. Juli 2022.
- München: hat im Juni 2026 eine Registrierungspflicht beschlossen; die neue Zweckentfremdungssatzung tritt zum 1. August 2026 in Kraft. Das Registrierungsportal war zum Inkrafttreten allerdings noch nicht startklar.
Plattformen wie Airbnb oder Booking.com dürfen bzw. müssen Inserate ohne gültige Nummer entfernen. Die Beantragung läuft je nach Stadt über das Wohnungs-/Bezirksamt oder ein Online-Portal; oft fallen Gebühren je Wohneinheit an.
Neu ab Mai 2026: die EU-Verordnung 2024/1028
Die Verordnung (EU) 2024/1028 über die Erhebung und den Austausch von Daten zu kurzfristigen Vermietungen gilt ab dem 20. Mai 2026. Sie führt keine EU-weite Pflicht-Registriernummer kraft EU-Rechts ein, sondern harmonisiert die Erfassung dort, wo nationales oder kommunales Recht eine Registrierung verlangt. Für dich als Gastgeber heißt das vor allem: Wo eine Registrierung vorgeschrieben ist, wird sie digital, einheitlich und für Plattformen prüfbar.
Plattformen müssen künftig Registriernummern (stichprobenartig) gegen die nationalen Register prüfen, die Nummer im Inserat anzeigen, regelmäßig Aktivitätsdaten an eine zentrale digitale Anlaufstelle melden und nicht-konforme Inserate auf behördliche Anordnung entfernen. Die klassische Hotellerie ist nicht Gegenstand der Verordnung.
Was droht bei Verstößen?
Die Bußgelder sind erheblich und je nach Bundesland unterschiedlich: In Hamburg, Bayern, Nordrhein-Westfalen und Hessen sind bis zu 500.000 € möglich, in Baden-Württemberg bis zu 100.000 €. In Berlin sieht das ZwVbG bis zu 500.000 € für die Kern-Zweckentfremdung vor und bis zu 250.000 € speziell für ein Inserat ohne korrekte Registriernummer. Dazu kann die Behörde die Nutzung untersagen und die Rückführung in Wohnraum anordnen.
Häufige Fragen
Brauche ich für meine Ferienwohnung eine Zweckentfremdungsgenehmigung?
Nur, wenn deine Gemeinde eine Zweckentfremdungssatzung erlassen hat. Dann ist die Umwandlung von Wohnraum in Kurzzeitvermietung über eine kommunale Bagatellgrenze hinaus (oft 8 Wochen oder 90 Tage pro Jahr) genehmigungspflichtig. Ohne Satzung gibt es vor Ort kein Zweckentfremdungsverbot — eine baurechtliche Nutzungsänderung kann trotzdem nötig sein.
In welchen Städten gilt das Zweckentfremdungsverbot?
Vor allem in Ballungsräumen und touristischen Orten mit angespanntem Wohnungsmarkt — z. B. Berlin, München, Hamburg, Köln, Düsseldorf, Frankfurt, Stuttgart, Freiburg, Dortmund, Hannover, Leipzig und Dresden. Die Liste wächst laufend, ist also nicht abschließend. Maßgeblich ist immer die Satzung deiner konkreten Gemeinde (Stand: Juni 2026).
Was ist eine Registriernummer und wohin muss sie?
In mehreren Städten musst du deine Wohnung registrieren und die zugeteilte Nummer in jedem Inserat (Airbnb, Booking.com, Fewo-direkt usw.) sichtbar angeben. Berlin verlangt das seit 2018, Hamburg seit 2019, die NRW-Städte seit 2022. München hat im Juni 2026 eine Registrierungspflicht beschlossen; die neue Zweckentfremdungssatzung tritt zum 1. August 2026 in Kraft (das Online-Portal war zum Start noch nicht verfügbar). Plattformen dürfen Inserate ohne gültige Nummer entfernen.
Wie hoch ist das Bußgeld bei illegaler Zweckentfremdung?
Je nach Bundesland sehr unterschiedlich: In Hamburg, Bayern, NRW und Hessen sind bis zu 500.000 € möglich, in Baden-Württemberg bis zu 100.000 €. In Berlin sind bis zu 500.000 € für die Kern-Zweckentfremdung vorgesehen und bis zu 250.000 € speziell für ein Inserat ohne korrekte Registriernummer.
Ist die Zweckentfremdungsgenehmigung dasselbe wie die baurechtliche Nutzungsänderung?
Nein, das sind zwei getrennte Verfahren bei zwei verschiedenen Behörden. Die Zweckentfremdungsgenehmigung kommt vom Wohnungsamt (Schutz von Wohnraum), die Nutzungsänderung vom Bauamt (Bauordnungsrecht). Eine Baugenehmigung ersetzt nicht die Zweckentfremdungsgenehmigung — in Städten mit angespanntem Markt brauchst du oft beide.
Hinweis (Stand: Juni 2026)
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Zweckentfremdungsrecht ist Länder- und vor allem Kommunalsache: Ob ein Verbot gilt, welche Bagatellgrenzen und Gebühren bestehen und wie hoch Bußgelder sind, unterscheidet sich von Ort zu Ort und ändert sich regelmäßig. Prüfe deinen konkreten Fall mit der zuständigen Gemeinde oder hole rechtlichen Rat ein.
Beide Hürden im Blick behalten
Zweckentfremdung klärst du mit der Kommune, die baurechtliche Nutzungsänderung mit dem Bauamt. Steht beides, übernimmt Oasify den laufenden Betrieb — Self-Check-in, Meldeschein und Türöffnung inklusive der für die Kurtaxe nötigen Gästeerfassung.