Dynamische Preisgestaltung für Ferienwohnungen: mehr Umsatz mit der richtigen Preisstrategie

Warum Festpreise bares Geld liegen lassen

Die Nachfrage nach deiner Ferienwohnung schwankt jeden einzelnen Tag. In den Sommerferien oder zu einem großen Stadtfest würden Gäste deutlich mehr zahlen, an einem regnerischen Dienstag im November dagegen kaum den vollen Preis. Ein starrer Festpreis ignoriert genau diese Schwankungen, und das gleich in zwei Richtungen.

In der Hochsaison ist dein Preis zu niedrig: Die Wohnung ist schnell ausgebucht, aber jede Nacht hätte mehr Umsatz gebracht. In der Nebensaison ist derselbe Preis oft zu hoch: Gäste buchen woanders, deine Wohnung steht leer, und eine leere Nacht ist verlorener Umsatz, den du nie zurückholst. Dynamische Preisgestaltung löst diesen Zielkonflikt auf, indem sie für jeden Tag den Preis sucht, der Auslastung und Marge zusammen optimiert, statt einen Kompromiss zu erzwingen, der in beide Richtungen verliert.

Die wichtigsten Preis-Hebel im Überblick

Dynamische Preise klingen kompliziert, beruhen aber auf wenigen, gut nachvollziehbaren Faktoren. Wenn du diese Hebel verstehst, kannst du jede Preisentscheidung begründen:

• Saison: Hoch-, Neben- und Zwischensaison sind die größte Stellschraube. Schulferien, Feiertage und das regionale Wetter bestimmen, wann die Zahlungsbereitschaft steigt und wann du mit Rabatten aktiv nachhelfen musst.
• Wochentag: Freitag und Samstag sind in den meisten Lagen gefragter als ein Montag oder Dienstag. Ein Wochenend-Aufschlag und gleichzeitig leichte Werktags-Rabatte füllen die schwachen Nächte, ohne die starken zu verschenken.
• Vorlauf (Lead-Time) und Last-Minute: Weit im Voraus kannst du selbstbewusst kalkulieren. Je näher das Anreisedatum rückt und je leerer der Tag noch ist, desto eher lohnt sich ein Last-Minute-Nachlass: Eine leere Nacht morgen bringt sonst null Euro.
• Auslastung: Ist dein Kalender für einen Zeitraum schon gut gefüllt, kannst du die letzten freien Nächte teurer anbieten. Ist er noch leer, signalisiert das, dass der Preis zu hoch ist oder ein Anreiz fehlt.
• Lokale Events: Messen, Konzerte, Sportveranstaltungen oder ein Stadtjubiläum treiben die Nachfrage punktuell stark nach oben. Wer diese Termine kennt und vorab einpreist, holt an wenigen Tagen einen überproportionalen Anteil seines Jahresumsatzes.

Mindestaufenthalt: der unterschätzte Hebel

Preise sind nur die halbe Miete. Mindestens genauso wichtig ist die Aufenthaltsdauer. Eine einzelne gebuchte Nacht zwischen zwei freien Tagen erzeugt Reinigungs- und Wechselkosten, blockiert aber zwei potenzielle Anreisetage drumherum. Mit einem dynamischen Min-Stay steuerst du das gezielt:

• Hochsaison und Wochenenden verdienen oft einen höheren Mindestaufenthalt, damit du keine wertvollen Anreisetage an Einzelnächte verschwendest.
• Lücken zwischen zwei Buchungen kannst du dagegen mit einem reduzierten Min-Stay öffnen, damit auch eine Ein- oder Zwei-Nächte-Buchung die sonst verlorene Lücke füllt.
• Kurzer Vorlauf spricht ebenfalls für gelockerte Regeln: Wer übermorgen anreisen will, plant selten eine ganze Woche.

Richtig eingesetzt verhindert der Mindestaufenthalt genau die teuren Streulücken, die sonst den Kalender zerfasern, und macht den Wechselaufwand pro Buchung wieder rentabel.

Die zwei großen Gefahren: Über- und Unterpreisung

Dynamische Preise sind kein Freibrief, einfach permanent die Preise anzuheben. Beide Extreme kosten dich Geld, nur auf unterschiedliche Weise.

Überpreisung führt zu Leerstand. Eine zu teure Wohnung wird seltener gebucht, rutscht in den Suchergebnissen vieler Portale nach unten und sammelt weniger Bewertungen – ein Nachteil, der sich über Monate fortschreibt. Unterpreisung dagegen füllt zwar den Kalender, verschenkt aber bei jeder einzelnen Buchung Marge, die du nie wieder einholst. Besonders tückisch: Eine durchgehend ausgebuchte Wohnung fühlt sich nach Erfolg an, ist aber häufig ein deutliches Zeichen dafür, dass der Preis zu niedrig steht.

Preise sind kein Einmal-Setup: beobachten und nachjustieren

Der häufigste Fehler ist, Preise einmal festzulegen und dann nie wieder anzufassen. Der Markt bewegt sich aber ständig: neue Wettbewerber in deiner Lage, ein zusätzliches Event, ein verregneter Sommer oder eine schwächelnde Buchungslage. Eine gute Preisstrategie ist deshalb ein laufender Prozess.

• Behalte die Auslastung pro Zeitraum im Blick: Füllt sich ein Monat zu langsam, ist das ein Frühwarnsignal für zu hohe Preise. Noch ist Zeit gegenzusteuern.
• Vergleiche deine Preise regelmäßig mit ähnlichen Objekten in deiner Umgebung, um nicht systematisch zu hoch oder zu niedrig zu liegen.
• Pflege deinen Event-Kalender früh, denn die Nachfrage zu Messen und Festen baut sich oft Monate vorher auf.
• Wer mehrere Portale bespielt, sollte Preisänderungen überall synchron ausspielen, sonst verkaufst du dieselbe Nacht auf zwei Kanälen zu unterschiedlichen Preisen. Genau dafür hilft es, die Preise direkt an den Channel-Manager zu pushen.

Manuell ist all das machbar, aber zeitraubend und fehleranfällig: Schon eine Wohnung mit 365 Tagen Horizont bedeutet 365 Preisentscheidungen, multipliziert mit jeder Änderung im Markt. Genau hier hilft Software, die dir die Rechenarbeit abnimmt. Dabei gibt es zwei grundverschiedene Ansätze.

Zwei Wege zu automatischen Preisen: feste Regeln oder Marktdaten

Software für dynamische Preise arbeitet im Kern auf eine von zwei Arten. Beide Wege sind legitim, sie passen nur zu unterschiedlichen Vermietern.

• Regelbasiert: Du legst einen Grundpreis fest und dazu Regeln in Prozent, etwa „Freitag und Samstag +15 %“ oder „freie Nächte ab 7 Tagen vor Anreise −20 %“. Die Software rechnet daraus jeden Tag aus. Jeder Preis ist nachvollziehbar, und es gilt nur, was du eingetragen hast. Die Kehrseite: Die Software kennt nur deine Regeln und deine eigenen Daten. Neue Mitbewerber, ein frisch angekündigtes Event oder eine schwache Buchungslage im Markt musst du selbst bemerken und in eine Regel übersetzen.
• Marktdatenbasiert: Spezialisierte Pricing-Tools wie PriceLabs, Beyond oder Wheelhouse beziehen Daten vergleichbarer Inserate und die Nachfrage in deinem Markt ein und leiten daraus Preise ab. Das nimmt dir einen großen Teil der Marktbeobachtung ab. Dafür läuft ein weiteres Tool mit eigenem Vertrag neben deinem Channel-Manager.

Feste Regeln reichen oft, wenn du deinen Markt kennst: wann Wochenenden gefragt sind, wann die Messen liegen, wie früh deine Gäste buchen. Wer viele Objekte in wechselnden Märkten betreut oder Marktbewegungen nicht selbst verfolgen will, ist mit einem Marktdaten-Tool besser bedient.

Wie Oasify hilft

Oasify geht bewusst den regelbasierten Weg: Preise nach deinen Regeln, jeder Tag erklärt, und du entscheidest, was automatisch rausgeht. Ohne deine Einstellung geht nichts ohne Freigabe an Smoobu; auf Wunsch sendet Oasify automatisch, ab heute oder erst weit im Voraus. Die Automatischen Preise findest du im Menü „Preise“ mit den Reitern Kalender, Regeln sowie Gebühren & Rabatte.

Grundpreis, Leitplanken und Regeln

Je Wohnung legst du einen Grundpreis, einen Mindest- und Höchstpreis und die Mindestnächte fest. Darauf wirken Regeln in Prozent:

• Wochentage: zum Beispiel Freitag und Samstag +15 %. Maßgeblich ist der Wochentag der Nacht, also der Anreisetag: „Freitag“ meint die Nacht von Freitag auf Samstag. Auf Wunsch legst du je Anreisetag auch die Mindestnächte fest, etwa Montag 4 und Freitag bis Sonntag 2.
• Zeiträume: Saison, Messe, Feiertag oder Stadtfest, auf Wunsch mit eigenen Mindestnächten und jährlich wiederkehrend. Überlappen sich mehrere Zeiträume, zählen ihre Prozente zusammen.
• Last-Minute: Stufen nach Tagen vor Anreise, etwa ab 14 Tagen −10 % und ab 7 Tagen −20 %. Passen mehrere Stufen, gilt die engste, fünf Tage vor Anreise also −20 %. Last-Minute wirkt nur auf freie Nächte, und eine Stufe kann zusätzlich den Mindestaufenthalt senken.
• Weit im Voraus: ein Aufschlag für Nächte, die mindestens eine bestimmte Zahl von Tagen entfernt liegen, etwa ab 180 Tagen +10 %.
• Lückennächte: Eine freie Lücke zwischen zwei Buchungen bis zu einer Länge, die du festlegst, wird günstiger. Auf Wunsch sinkt dort auch der Mindestaufenthalt, damit die Lücke überhaupt buchbar wird.
• Angrenzende Tage: freie Nächte direkt vor einer Anreise oder nach einer Abreise, etwa die Nacht vor einer Anreise −10 %. Auf Wunsch sinkt dort der Mindestaufenthalt, damit ein kurzer Aufenthalt davor passt. Liegt die Nacht in einer kurzen Lücke, gilt die Regel für Lückennächte.

Jede Regel gilt für alle Wohnungen oder nur für ausgewählte. Von Wochentagen, Last-Minute, Weit im Voraus, Lückennächten und Angrenzenden Tagen wirkt je Wohnung genau eine Regel: Eine Regel für ausgewählte Wohnungen ersetzt dort die allgemeine derselben Art. Zeiträume dagegen zählen alle zusammen.

Eine Formel, die du nachrechnen kannst

Für jeden Tag deines Planungszeitraums (12, 14, 16, 18 oder 24 Monate, voreingestellt sind 12) rechnet Oasify: Preis = Grundpreis × (1 + Summe der passenden Regeln in %). Das Ergebnis wird auf ganze Euro gerundet, zwischen Mindest- und Höchstpreis gehalten und fällt nie unter 10 % des Grundpreises. Es gibt keine versteckten Kurven, keinen Deckel je Regel und keinen Regler, der deine Werte nachträglich verändert. Was du einträgst, wirkt genau so.

Auch der Mindestaufenthalt folgt deinen Regeln, in fester Reihenfolge: Ausgangspunkt sind die Mindestnächte der Wohnung, die Regel für Wochentage kann sie je Anreisetag festlegen, eine Stufe von „Weit im Voraus“ und ein Zeitraum setzen eigene Werte (etwa in der Messewoche), eine Last-Minute-Stufe kann sie für freie Nächte kurz vor der Anreise senken, und die Regeln für Lückennächte und Angrenzende Tage senken sie, damit kurze freie Abschnitte buchbar werden. Auch das erklärt die Tagesansicht. Für einzelne Tage oder Zeiträume setzt du jederzeit einen abweichenden Wert für Preis, Mindestnächte oder beides. Die Neuberechnung überschreibt ihn nie, und mit „Zurück auf automatisch“ gilt wieder die Regel.

Kalender: Oasify-Preis neben dem Smoobu-Preis

Der Kalender zeigt alle Wohnungen und Tage in einer Übersicht, jeweils mit dem Oasify-Preis, dem abweichenden Smoobu-Preis, falls dort etwas anderes steht, und dem Stand des Tages: „Steht so in Smoobu“, „Änderung offen“, „Senden fehlgeschlagen“, „Smoobu-Stand unbekannt“ oder „Belegt“. Darüber stehen vier Kennzahlen: die Belegung der nächsten 30 Tage, der Ø Preis der freien Nächte in den nächsten 30 Tagen, der gebuchte Umsatz für die nächsten 90 Tage im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Vorjahr und die Zahl der offenen Änderungen. Sie sind deine Grundlage, um Regeln nachzuschärfen. Oasify passt die Preise nicht selbstständig an die Auslastung an, die Entscheidung bleibt bei dir.

Freigabe an Smoobu, auf Wunsch automatisch

Ohne deine Einstellung sendet Oasify nichts von sich aus. Unter „Prüfen & freigeben“ siehst du je Wohnung, was sich ändern würde: Smoobu-Wert → neuer Wert, für Preis und Mindestnächte. Ein Klick auf „An Smoobu senden“ fasst aufeinanderfolgende Tage je Wohnung zu einer Anfrage zusammen. Vor dem Senden liest Oasify Smoobu neu, danach liest es zurück, und als bestätigt gilt nur, was Smoobu tatsächlich gespeichert hat. Über Smoobu gelangen die Werte zu den verbundenen Portalen. Nachts liest Oasify den Smoobu-Stand neu ein und rechnet neu. Für einen frischen Abgleich zwischendurch gibt es „Smoobu-Stand aktualisieren“.

Gäste können über die Portale bis etwa 14 Monate im Voraus buchen. Damit auch diese Nächte deine Preise tragen, wählst du im Reiter Regeln unter „Planung & automatisches Senden“ den Planungszeitraum und kannst zusätzlich „Automatisch an Smoobu senden“einschalten (voreingestellt ist es aus). Dann sendet Oasify jede Nacht nach der Neuberechnung Preis und Mindestaufenthalt aller freien Tage, deren Anreise mindestens die von dir gewählte Zahl von Tagen entfernt liegt (0 bis 365, voreingestellt 90; mit 0 ab heute, also auch Last-Minute-Preise und Lückennächte), und liest Smoobu danach zurück. Was näher liegt als dein Vorlauf, geht nur über die Freigabe raus, belegte Tage nie. Für den Anreisetag kannst du außerdem einstellen, dass die freie Nacht von heute ab einer Uhrzeit günstiger wird (nie unter deinem Mindestpreis) oder in Smoobu gesperrt wird. Ein- und umstellen darf nur, wer Preise an Smoobu freigeben darf.

Schneller Start mit Vorschlägen, die du siehst

Beim Einrichten schlägt Oasify den Grundpreis aus den Smoobu-Preisen deiner freien Nächte vor (den Median), dazu einen Mindestpreis von 60 % und einen Höchstpreis von 250 % davon. Außerdem legt es Startregeln an: Freitag und Samstag +15 %, Last-Minute ab 14 Tagen −10 % und ab 7 Tagen −20 %, weit im Voraus ab 180 Tagen +10 % sowie Lücken bis 2 Nächte −10 % mit angepasstem Mindestaufenthalt. Alles ist sichtbar, änderbar und einzeln abschaltbar. Den Mindestpreis kannst du auch aus der Break-even-Rechnung in Oasify übernehmen, damit keine Nacht unter die Untergrenze aus deinen Kosten rutscht.

Sind die Automatischen Preise für eine Wohnung eingeschaltet, schützt ihr Mindestpreis auch deine eigene Buchungsseite: Rabatte dort, also Promo-Code, die Rate „nicht erstattbar“ und Rabatte für längere Aufenthalte, werden so weit gekürzt, dass der Aufenthalt nicht unter deinen Mindestpreis pro Nacht fällt. Gekürzt wird zuerst der Code, dann der Abschlag für „nicht erstattbar“, zuletzt der Längenrabatt.

Was Oasify bewusst nicht tut

In die Preise fließen nur deine Regeln, deine eigenen Buchungen und deine Smoobu-Daten ein. Oasify nutzt keine Marktdaten, keine Preise von Mitbewerbern, keine KI und keine Vergleichswerte anderer Kunden, und es passt Preise nicht selbstständig an die Nachfrage an. Wenn du Preise aus Marktdaten willst, ersetzt Oasify ein Tool wie PriceLabs, Beyond oder Wheelhouse nicht. Beides lässt sich kombinieren: Für Wohnungen, deren Preise ein solches Tool setzt, schaltest du die Automatischen Preise in Oasify ab, oder du nutzt den Bereich gar nicht. Self-Check-in, Reinigung und Rechnungen laufen davon unabhängig weiter.

Die Automatischen Preise gehören zum Professional-Tarif und sind in der kostenlosen Testphase enthalten, im Starter-Tarif nicht. Als Channel-Manager wird derzeit Smoobu unterstützt.